北京房子，开始抢了？
2026年3月，一线城市二手房价格环比上涨0.4%。 这是自2022年以来，一线城市房价首次全面回升。
你可能觉得0.4%不算什么。 但把这个数字掰开了看：北京涨了0.6%，上海涨了0.4%，广州涨了0.2%，深圳涨了0.4%。 四个一线城市，全部转正。 而就在三个月前，它们还在下跌的泥潭里挣扎。
更让人意外的是，3月份上海二手房成交了3.1万套，创下近5年新高。 北京也接近2万套，创下近15个月新高。 这可不是什么“脉冲式反弹”——2024年9月也曾有过一波政策刺激，成交量冲上去之后很快就掉下来了。 但这次不一样，4月份北京二手房网签量达到1.8万套，同比上涨14.9%，创下近5年同期最高纪录；上海4月二手房网签量约2.9万套，是近10年来同期单月成交最高值。
成交量持续在高位悬着，没掉下来。
房价到底跌到位了没有？
这个问题，得看跟谁比。
2026年1月，全国百城新建住宅均价环比上涨0.18%，结束了连续12个月的下行趋势。 4月份的数据更清晰：70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨或持平的城市有21个，比上月增加了5个。 涨价的城市在变多。
一线城市的二手房更猛。 3月份环比上涨0.4%之后，4月份还是0.4%。 北京、上海、广州、深圳，四个城市全部保持环比上涨。 这跟2025年完全不同——那时候一线城市二手房每个月都在跌，跌了整整11个月。
有人可能会说：是不是又靠放水刺激出来的？ 你看看信贷数据就知道了。 全国首套住房最低首付比例已经降到15%，二套房首付最低25%。 5年期以上LPR维持在3.5%的历史低位，首套房贷实际利率普遍跌破3%。 贷款100万、30年等额本息，月供比2021年少了1300多块钱。
政策已经把门槛放到了地板价。
挂牌量为什么突然少了？
如果说成交量上涨还可能是“以价换量”的结果，那挂牌量的变化就更说明问题了。
北京二手房挂牌量从高点累计下降了约52%，上海下降了55%，深圳更是下降了64%，广州也降了60%。 也就是说，曾经挂出来卖的那批房子，有超过一半已经被消化掉了。
更重要的是，不是成交加速导致的，而是“新挂量下降、撤牌量增多”。 卖家的心态变了——之前是恐慌性挂牌，现在看到市场回暖，很多人干脆不卖了，或者把价格往上调。
上海的数据很典型：溢价空间已经从5%-8%收窄到2%-3%，核心区甚至出现了小幅提价。 深圳4月份成交二手房的溢价率也收窄到9.41%，创下近10个月新低。 卖家不砍价了，买家也不怎么砍得动了。
谁在买房？
这波买房的人，跟过去不一样。
过去买房，投资客占大头。 现在呢？ 北京总价300万元以下的二手房，3月份成交量占同期总量的66.3%，同比上升了19.1%。 上海更夸张，300万元以内的入门级房源成交占比升到了72%。
刚需和改善型需求占比超过90%，投资客基本离场了。
低总价房源先活跃起来，然后逐渐向上传导。 卖掉了老破小的人，手里有了钱和购房资格，就会去买更大更好的房子。 这就是业内说的“刚需上车—改善置换—市场活跃”的良性循环。
从新房市场也能看出来：得房率更高、品质更好的“好房子”，平均去化率明显高于旧规产品。 改善性需求的潜力正在释放。
3月末，全国商品房待售面积同比下降0.1%。 别小看这个0.1%，这可是自2021年7月以来连续51个月正增长之后的首次下降。
4月份，这个数据继续改善，待售面积同比下降0.5%。 其中待售3年以下的面积下降了2.6%。 这说明什么？ 2022年以来累积的新增库存，正在被快速消化。
库存出清的方向已经明确，节奏也在加快。
开发商日子也好过了一些。 1到4月份，全国房地产开发投资虽然还在下降，但降幅在收窄。 更重要的是，民企融资环境在改善——央行设立了1万亿元民营企业再贷款，专项支持优质民营房企融资。 “三条红线”的月度上报制度也优化调整了，允许开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。
上海为什么这么猛？
在一线城市里，上海的表现最抢眼。 3月份二手房创下近5年单日成交新高，4月份又是近10年来同期单月成交最高值。 新房价格同比上涨4.8%，在一线城市中独树一帜。
为什么是上海？
人口流入支撑是一方面。 上海户籍人口增长趋稳，科技产业大幅领跑，沉淀了大量购买力较强的刚需基本盘。 另外，上海的新房供给结构也比较好——144平方米以上的大户型热销，说明改善型需求很坚挺。
深圳也不差。 3月份一二手房共成交11851套，其中新房环比增长109%，二手房环比增长124%。 广州虽然起步稍晚，但在4月30日出台“穗八条”之后，5月份重点一手楼盘的周到访量提高了26.9%，认购量提高了36.9%。
北京的节奏相对慢一些。 虽然二手房成交量也很高，但新房价格在4月份环比微降0.2%。 主要原因是北京面临着“僵化库存”积压的问题，需要政策主动化解。
一线城市回暖了，但全国不会普涨。
杭州、成都、西安这些强二线城市的核心板块，也在企稳回升。 但郊区和非核心区域仍然以去库存为主。 三四线城市就更惨了——人口持续流出、库存高企、产业空心化，房价预计还要下跌8%-12%。
核心资产保值增值，低效资产继续缩水。
就连一线城市内部也是分化的。 北京西城、海淀的学区房，上海黄浦、徐汇的滨江板块，深圳南山、福田的金融核心区，因为这些地段资源稀缺，全年涨幅可能达到3%-5%。 但远郊非核心片区，涨幅可能只有1%-2%，个别库存高的区域甚至还会跌。
产品端也在分化。 120-144平方米的改善型三房、优质学区房、次新地铁房，抗跌又容易涨价。 而老破小、远郊大户型，去化压力还是很大。
这就是所谓的“K型复苏”——好的越来越好，差的越来越差。
房子还能买吗？
这取决于你在哪座城市、买什么房子。
如果用数据说话：2025年底至2028年底，上海和深圳房价累计上涨约15%，核心地段改善房源涨幅可能超过20%。 这是高盛的预测。
如果用现实说话：上海滨江、北京海淀等核心片区的改善房源，成交占比已经超过了60%。 高净值人群最先入场，深圳核心区的豪宅项目开盘即售罄。 有钱人已经在用脚投票了。
但必须提醒一点：这轮不会出现2015-2016年那种全国普涨的行情。 市场已经变了，“闭眼买房必赚”的时代彻底结束了。
刚需和改善需求，现在上车确实是个不错的时间窗口——政策最宽松、利率最低、议价空间还在。
但如果指望着炒房赚钱，趁早死心。
胜亿配资提示：文章来自网络，不代表本站观点。
